O Ponto de Equilíbrio do Refinanciamento: Pontos vs. Taxa

As taxas desceram. A sua caixa de entrada está cheia de ofertas: "Refinancie agora e poupe 300 $/mês!"

Soa tentador. Mas na indústria hipotecária, "Poupar Mensalmente" != "Poupar Dinheiro".

O Problema: O Custo de Fricção

O refinanciamento não é gratuito. Entre taxas de originação, taxas de avaliação, seguro de título e "Pontos de Desconto" (juros pré-pagos para baixar a taxa), os custos de fecho podem facilmente chegar a 5.000 $ a 15.000 $.

O credor inclui estes custos no seu novo empréstimo. Portanto, o seu saldo SOBE, mesmo se a sua taxa DESCE.

A Agitação: O Alvo Móvel

Aqui está a armadilha: Quanto tempo ficará na casa?

Se gastar 10.000 $ em taxas para poupar 200 $ por mês, levará 50 meses (mais de 4 anos) apenas para recuperar o investimento.

Se vender a casa ou mudar-se em 3 anos, perdeu efetivamente dinheiro ao refinanciar, mesmo com a taxa mais baixa. Pagou 10.000 $ adiantados para poupar 7.200 $. Está no vermelho.

A Solução: Calcule o "Mês de Equilíbrio"

Nunca refinancie com base no "Pagamento Mensal". Refinancie com base no Ponto de Equilíbrio.

Se o seu Ponto de Equilíbrio for daqui a 30 meses, e planeia viver lá durante 10 anos, faça-o. Se pode mudar-se para um novo emprego em 2 anos, deite a oferta no lixo.

📱 A Simulação na Amorti

Use a AmortiApp para verificar a matemática do credor.

1. Cenário A (Empréstimo Atual): Execute uma simulação para os anos restantes do seu empréstimo atual. Anote o "Total de Juros Restantes".
2. Cenário B (Refinanciamento):
   • Novo Capital = Saldo Atual + Custos de Fecho.
   • Nova Taxa = A taxa mais baixa.
   • Novo Prazo = 30 Anos (Cuidado! Reiniciar o relógio custa dinheiro).
3. Compare o Total de Juros de A vs. B.

Muitas vezes, descobrirá que estender um empréstimo de 22 anos de volta para 30 anos custa MAIS em juros totais, mesmo com uma taxa mais baixa.

Não se deixe vender. Calcule.

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