O Guia Definitivo sobre Amortização de Hipotecas: Sistemas Francês vs Alemão vs Americano

Entender como funciona a sua hipoteca é tão importante quanto encontrar a taxa de juros mais baixa. A forma como o seu empréstimo é amortizado — pago ao longo do tempo — pode impactar significativamente as suas prestações mensais e o total de juros que paga.

Neste guia, exploraremos os três sistemas de amortização mais comuns usados globalmente: o Sistema Francês, o Sistema Alemão e o Sistema Americano.

O que é Amortização de Empréstimo?

Amortização é o processo de distribuir um empréstimo em uma série de pagamentos fixos ao longo do tempo. Pagará os juros e o capital do empréstimo em montantes diferentes a cada mês, dependendo do sistema utilizado.

1. O Sistema Francês (Prestação Constante)

O Sistema de Amortização Francês é o método mais amplamente utilizado em muitas partes do mundo, incluindo a maior parte da Europa e para hipotecas padrão nos EUA.

Características Principais:

• Prestação Mensal: Constante. Paga exatamente o mesmo montante todos os meses.
• Juros vs. Capital: No início, uma grande parte do seu pagamento vai para os juros. À medida que o saldo do capital diminui, a parte dos juros encolhe, e mais do seu pagamento vai para o capital.

Prós e Contras:

• Prós: Previsibilidade. Sabe exatamente o que precisa orçamentar todos os meses.
• Contras: Constrói património lentamente nos primeiros anos.

2. O Sistema Alemão (Amortização Constante)

O Sistema de Amortização Alemão funciona de forma diferente. Em vez de uma prestação mensal fixa, o montante de capital que paga todos os meses é fixo.

Características Principais:

• Prestação Mensal: Variável (Decrescente). O seu primeiro pagamento é o mais alto, e desce todos os meses.
• Juros vs. Capital: Paga um montante fixo de capital mais os juros sobre o saldo remanescente. Como o saldo cai todos os meses, os juros caem, e o seu pagamento total também.

Prós e Contras:

• Prós: Paga menos juros totais ao longo da vida do empréstimo em comparação com o sistema francês. Constrói património mais rapidamente.
• Contras: Os pagamentos iniciais são significativamente mais altos, o que pode ser um fardo para quem compra casa pela primeira vez.

3. O Sistema Americano (Apenas Juros)

O Sistema Americano, frequentemente referido como um empréstimo "Interest-Only" (Apenas Juros), é bastante distinto.

Características Principais:

• Prestação Mensal: Muito baixa (Apenas juros).
• Juros vs. Capital: Paga apenas os juros devidos a cada mês. Paga zero capital durante o prazo.
• Pagamento Balão: No final do prazo do empréstimo, deve pagar todo o montante original do empréstimo de uma só vez.

Prós e Contras:

• Prós: Prestações mensais extremamente baixas durante o prazo. Bom para investidores que planeiam vender a propriedade antes do fim do prazo ou que têm fluxos de caixa irregulares.
• Contras: Extremamente arriscado. Não constrói património. Enfrenta um pagamento massivo no final.

Qual Sistema é o Certo para Si?

• Escolha o Francês se precisa de estabilidade e um orçamento consistente.
• Escolha o Alemão se pode pagar prestações iniciais mais altas e quer poupar no total de juros.
• Escolha o Americano apenas se for um investidor experiente com uma estratégia de saída clara.

Não importa que sistema considere, fazer as contas é essencial.